+7 (495) 728-15-96, +7 (495) 353-66-87
+7 (495) 728-15-96, +7 (495) 353-66-87
 
Апартаменты за и против
  Опубликовано: 02.06.17

Апартаменты за и против. Отличие от квартиры.


Сейчас на рынке недвижимости в Москве большую популярность набирают предложения апартаментов. Но не многие знают, а менеджеры умалчивают или сами не владеют в полном объеме информацией с какими проблемами столкнуться будущие покупатели.

 

В нашу фирму (Юридическое бюро «Доверие») в последнее время стали массово обращаться клиенты с похожими вопросами. Мы постараемся максимально сжато рассказать о возможных подвохах, скрывающихся за красивыми рекламами приобретения недорогих апартаментов в довольно престижных районах.

 

Из однозначных плюсов, можно отметить в первую очередь, цену!!! Как правило это подкупает будущих собственников. Цена на схожую по характеристикам квартиру будет процентов на 20% выше, а то и 30%. Когда, к примеру, на западе Москвы вам предлагают купить апартаменты за 200 000 рублей за квадратный метр, такие предложения разлетаются как горячие пирожки. Но с чем столкнуться «ТАКИЕ СЧАСТЛИВЧИКИ» они даже не представляют. Вторым плюсом явно является архитектура. Эти апартаменты располагаются в современных комплексах, с современным дизайном, с кафе и спа-центрами на первом этаже. Располагаются они близко к центру или в престижных районах. Дворы закрытые, многие по принципу «двор без машин». Сами апартаменты продаются с отделкой, встроенной мебелью и сантехникой. Всё это подталкивает на спонтанную и необдуманную покупку.

 

Теперь о том, с чем вам придётся столкнуться покупая апартаменты.

 

Первое — апартаменты это не квартира. И даже больше — это вообще нежилое помещение. Перевести апартаменты в жилое помещение нельзя. Почему это не получиться сделать? Да потому, что ВСЁ ЗДАНИЕ и проектировалось и строилось как нежилое. Отсюда отчасти не высокая цена за квадратный метр. Построить нежилое здание дешевле чем жилой дом. Это и лежит в основе низкой цены.

То есть к нему (при строительстве) применяются стандарты, СНИПЫ, САНПИНЫ для офисов, гостиниц, бизнес-центров. Вы не сможете зарегистрироваться в данном помещении, хотя у вас на руках будут все документы. К чему это приведет. Если у вас есть дети они не смогут пойти в близлежащие детские сады и школы, так как принимают туда по территориальному принципу, всех остальных при наличии свободных мест. Каковы шансы, что вы сможете попасть на оставшиеся места? Возможно, что вам придется возить ребенка в другой район или отдать его в платное образовательное учреждение. За каждым педиатром закреплены конкретные улицы и дома на них, так как ваше здание не является жилым, оно не закрепляется за ним или за участковым врачом. Соответственно возникнут проблемы с получением планового медобслуживания по ОМС. Есть еще и стандарты по отоплению в зимний период и температура в нежилых помещениях всегда ниже чем в жилых. Есть разница в стандартах по шуму для жилых домов и нежилых зданий.

Иногда такие помещения вообще продаются практически по себестоимости, по тому, что застройщик четко знает, что свою прибыль доберет в процессе эксплуатации, но об этом чуть дальше.

 

Коммунальные платежи. Так как все здание и ваши апартаменты являются нежилым, то ни каких городских субсидий не предусмотрено, управляющая компания ни чего не получает от города, ни каких дотаций и компенсаций. А это значит, что собственники в полном объёме будут оплачивать коммунальные платежи. То есть они будут выше, чем в такой же квартире.

 

Налог. При продажи менеджеры вам рассказывают, что налог платится с кадастровой стоимости — и это правда. Кадастровая стоимость будет процентов на 20-30 ниже, чем у такой же квартиры — это тоже правда. Но есть и третья часть правды, о которой вам «забывают» сказать. Это ставки налога. Для Москвы для помещения стоимостью от 10 до 20 миллионов рублей (самая распространенная стоимость помещения, квартиры) для квартиры ставка 0,15% от кадастровой стоимости, а для нежилого помещения 0,5% * на коэффициент льготы (0,67) = 0,33% от кадастровой стоимости.

Для того, чтобы понять в чем разница мы на двух примерах покажем отличия.

Пример первый. Объекты идентичные по характеристикам. Некая 3-х комнатная квартира площадью порядка 75 кв.м. в сталинском доме на северо-западе Москвы районы Аэропорт, Сокол примерная кадастровая стоимость квартиры 15 000 000 рублей. Налоговая ставка 0,15% - размер налога = 22 500 рублей.

Стоимость апартаментов площадью порядка 75 кв.м. В этих же районах на 20% - 25 % дешевле, что составляет 12 000 000 налоговая ставка 0,33%, размер налога равен = 39 600

Как видно, что за объекты со схожими характеристиками собственник апартаментов будет платить на (!) 17 000 рублей больше.

Пример второй. Объекты идентичные по стоимости. Остаётся 3-х комнатная сталинка площадью 75 кв.м. Мы понимаем, что налог на неё составит 22 500 рублей.

Если мы рассмотрим вариант с апартаментами за 15 000 000 рублей, то явным плюсом будет её площадь, которая будет около 100 кв.м. Но налог на такие апартаменты будет составлять 49 500 рублей.

В этом случае счастливый обладатель 100 метровых апартаментов будет платить на 27 000 в год больше, чем владелец 75 метровой квартиры.

 

Так как мы юристы из юридического бюро доверие, то перейдем к юридической стороне вопроса.

 

В жилищном кодексе РФ есть такое понятие «общее имущество многоквартирного дома». Данное имущество включает в себя холлы, лифты, лестницы иные месте общего пользования, в том числе земельный участок под домом, парковки.

В случае апартаментов, покупатель приобретает только конкретную площадь, прав на общее имущество не возникает. Всё это имущество остаётся у застройщика либо продаётся одним лотом управляющей компании. Вот тут застройщик или управляющая компания и зарабатывает, диктуя любые дополнительные платежи. Хотите парковаться на придомовой территории, платите, не хотите платить, ваша машина будет ночевать на близлежащих улицах. Охрана, уборка территории и внутри здания цены могут быть абсолютно любые. Ни какого госрегулирования тарифов тут нет.

 

Еще один момент связан с соседями. Напомним — вы приобретает нежилое помещение в нежилом здании. Соседями могут оказаться офисы, гостиницы, шоурумы, хостелы. Правила закона тишины на такие здания не распространяется, так как дом не является жилым, в ресторане или клубе на первом этаже музыка будет греметь до утра не давая вам спать и ни как повлиять на это вы не сможете.

 

Много частных инвесторов, которые вкладывают деньги в покупку студий в таких комплексах для их дальнейшей сдачи, в том числе посуточной и почасовой. По этому, если вам не повезёт, то рядом с вами постоянная смена соседей, которых вы даже знать не будете.

Если встанет вопрос о сносе здания, то необходимо понимать, что порядок и размеры компенсаций, социальные гарантии для собственников квартир отличаются от порядка для собственников нежилых помещений. Как вы понимаете, собственники квартир защищены на порядок лучше, чем владельца нежилых помещений.

 

Есть такая шуточная поговорка: «чем дальше в лес, тем злее партизаны». То есть со временем, люди всё лучше и лучше начинают разбираться в вопросе.

Спустя некоторое время, часть собственников апартаментов, пожив в таких комплексах, приходит к пониманию о необходимости продажи. И тут возникает проблема, что желающих купить на вторичке апартаменты очень мало и очень большой дисконт.

 

Можно подытожить и вывести некоторое резюме. Апартаменты интересны для (или):

  • неплохой объект для инвестиций с последующей сдачей в наём;

  • вы не завязаны и перед вами не стоит вопрос детских садов, школ, медицинских учреждений;

  • вы готовы оплачивать тот комплекс услуг, который вам будет оказывать управляющая компания.

Одним словом, апартаменты не покупаются «на последние» деньги.

У этой недвижимости есть свой конкретный потребитель, но говорить о том, что апартаменты недорогой способ улучшить свои жилищные условия не приходится.

 

Если у Вас остались вопросы – звоните:

+7 (495) 728-15-96 (с 10 до 18 - будни);

+7 (495) 353-66-87 (с 10 до 18 - будни);

+7 (909) 907-90-75 (с 9 до 21 - все дни).

Альтернативные способы связи:

e-mail: 7281596@rambler.ru

            udoverie@yandex.ru

WhatsApp: +79099079075

         Viber: +79099079075

Консультация по телефону БЕСПЛАТНО!!!

Адрес нашего офиса: 109548, город Москва, улица Гурьянова, дом 2, корпус 1 (метро Печатники)

 

ООО "Юридическое бюро "Доверие" 02.06.2017

вернуться к списку
   
Адрес: город Москва, улица Гурьянова, дом 2, корпус 1, XXI ©2006-2017
Тел.:+7 (495) 728-15-96
E-mail: udoverie@yandex.ru
создание сайтов
IT-ГРУППА “Передовик точка ру”