+7 (903) 728-15-96
+7 (903) 728-15-96
Оценка предмета ипотеки считается согласованной, если изначально установленная залоговая стоимость предмета ипотеки была распространена на несколько объектов недвижимости
  Опубликовано: 13.11.13

Постановление Президиума ВАС РФ от 17.09.2013 N 755/13 по делу N А45-5119/2009 (есть оговорка о возможности пересмотра вступивших в силу судебных актов по новым обстоятельствам)

Спорная ситуация

Решением арбитражного суда общество (должник) признано банкротом, в отношении него открыта процедура конкурсного производства. Определением того же суда признано обоснованным и включено в реестр требований кредиторов должника денежное требование компании-кредитора. Сумма основного долга включена в реестр как требование, обеспеченное залогом недвижимого имущества должника по договору, ранее заключенному между должником и компанией-кредитором. В соответствии с договором залога и дополнительным соглашением к нему предметом договора являлось нежилое здание, а также доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Впоследствии в рамках дела о банкротстве конкурсный управляющий должника обратился с заявлением о признании незаключенным упомянутого договора залога (ипотеки) и о внесении в связи с этим изменений в реестр требований кредиторов путем отражения в нем всей суммы долга как требования, не обеспеченного залогом имущества должника.

Заявление конкурсного управляющего было основано на том, что сторонами договора залога не было достигнуто соглашение по существенному условию об оценке предмета залога (п. 1 ст. 339 ГК РФ) в части, касающейся земельного участка, так как указанная в договоре оценка предмета залога относилась только к нежилому зданию.

Правовая проблема

- вопрос о согласовании сторонами условия об оценке предмета договора залога недвижимого имущества (ипотеки), в том числе если ипотека обеспечивает исполнение договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Правовая позиция

Если стороны по договору ипотеки дополнительным соглашением изменили изначально установленную ими в договоре залоговую стоимость предмета ипотеки, распространив ее на несколько объектов недвижимости (тем самым снизив первоначальное значение залоговой стоимости), то существенное условие договора об оценке предмета ипотеки является согласованным. Следовательно, договор ипотеки не может быть признан незаключенным по этому основанию.

Значение правовой позиции

Настоящая правовая позиция является развитием позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 01.06.2010 N 2620/10 по делу N А38-5402/2008. Согласно данной позиции нормы залогового законодательства не содержат каких-либо указаний на то, что в таком договоре должна быть отражена оценка каждого объекта недвижимости в отдельности, если предметом договора являются несколько объектов недвижимости.

С учетом комментируемой правовой позиции Президиума ВАС РФ можно сделать следующий вывод. Стороны договора ипотеки вправе расширить предмет ипотеки без увеличения ранее согласованной оценки предмета ипотеки путем заключения дополнительного соглашения к договору. Такие действия сторон приводят к снижению первоначальной залоговой стоимости предмета ипотеки, распределяя ее на несколько объектов, если иное не следует из ситуации. Риска признания договора ипотеки незаключенным по мотиву несогласованности оценки нового предмета ипотеки при этом не возникает.

вернуться к списку
   
Адрес: Moscow, Guryanova Street, house 2, building 1
Тел.:+7 (903) 728-15-96
E-mail: 7281596@gmail.com
создание сайтов
IT-ГРУППА “Передовик точка ру”